LTV, DTI, DSR 은 각각 무엇인가 ?

 

LTV, DTI, DSR 은 개인과 기업의 신용도를 측정하는 데 사용되는 금융 지표이다.

 

LTV는 Loan to Value Ratio 의 약자로, 주택담보대출비율을 뜻한다.

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율, LTV는 대출자가 특정 부동산에 대해 대출할 수 있는 최대 대출 금액을 결정하는 데 사용된다.

LTV가 높다는 것은 대출자가 부동산 가치에 비해 많은 대출을 받고 있다는 것을 의미하며, 이는 대출자에게 더 위험한 것으로 간주된다.

LTV(주택담보대출비율)은 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다.

예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출해주는 식이다.
하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비하여, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과, 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.

 

DTI는 Debt To Income 의 약자로, 총부채상환비율을 말한다.

대출자가 소득에 따라 채무를 상환할 수 있는 능력을 나타내는 척도로, DTI는 대출자의 재정적 안정성과 대출 상환 능력을 평가하는 데 사용된다. DTI가 높다는 것은 대출자가 소득에 비해 부채 규모가 크다는 것을 의미하며, 이는 대출자에게 더 위험한 것으로 간주된다.

기존에 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 주택담보대출을 신청할 경우 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눈다. 반면 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눠 산정한다. 즉, 기존 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 ‘이자’만 반영했지만 신DTI는 ‘원리금’까지 합산하는 만큼 당연히 대출한도는 줄어들게 된다.

정부는 2017년 10∙24 가계 부채 종합 대책에서 2018년 1월부터 신DTI를 적용하기로 했으며, 이는 다주택자의 투기 수요를 억제하기 위한 핀셋규제에 해당된다.

 

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 의미한다.

대출자가 현금흐름에 따라 채무를 상환할 수 있는 능력을 측정하는 것이다.

DTI(총부채상환비율)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR(총부채원리금상환비율)은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다. 

DSR은 대출자의 월 소득과 지출에 따라 대출 가능한 최대 대출 금액을 결정하는 데 사용된다. DSR이 높다는 것은 대출자가 대출금을 상환할 수 있는 능력이 제한되어 있다는 것을 의미하며, 이는 대출자에게 더 위험한 것으로 간주된다.

 

※  DTI 와 DSR 산출 방법 :

    ◆ DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

    ◆ DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

결론적으로, 이러한 LTV, DTI, DSR 지표는 대출자의 신용도를 평가하고 정보에 입각한 대출 결정을 내리기 위해 사용된다.

LTV, DTI 및 DSR이 낮다는 것은 대출자의 위험이 낮다는 것을 나타내며, 반대로 높은 값은 대출자의 위험이 더 높다는 것을 뜻한다.